경매 진행 과정과 기간,법원 경매 또는 공매 ,경매에서 낙찰 받는 방법

 

 

 

*경매 진행 과정과 기간은 법원경매 또는 공매 등 종류에 따라 다를 수 있지만, 일반적인 법원 경매 절차는 다음과

같습니다.

1. 경매 개시 (압류 및 경매신청)

• 채권자가 법원에 경매 신청을 하면 법원이 이를 검토 후 개시 결정
• 부동산의 경우, 등기부등본에 '경매개시결정'이 기재됨
• 이후 감정평가를 통해 최저입찰가(감정가의 70~80% 수준) 결정

2. 입찰 공고 및 입찰 진행

• 법원이 정한 일정에 따라 입찰 공고
• 공고 후 보통 4주~6주 후 입찰 진행
• 입찰 방식:
  • 기일입찰(1회 진행) 또는 기간입찰(일정 기간 동안 자유롭게 입찰 가능)

3. 낙찰자 결정 및 대금 납부

• 최저가 이상으로 가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰자
• 법원이 낙찰자 적격 여부를 심사 후 '매각허가 결정'
• 낙찰자는 보통 1~2개월 내로 잔금(낙찰대금)을 납부해야 함

4. 소유권 이전 및 명도

• 낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 법원이 '소유권 이전 등기' 절차 진행
• 점유자가 있을 경우 명도 절차 필요 (임의퇴거 또는 강제집행 가능)

경매 진행 기간

• 평균 6개월~1년 정도 소요됨
  • 감정평가 및 공고: 약 2~3개월
  • 입찰 진행 및 매각 결정: 1~2개월
  • 대금 납부 및 소유권 이전: 1~3개월
  • 명도 소송이 필요할 경우 추가 1~3개월

특수한 경우(이의신청, 소송 등)에는 더 오래 걸릴 수 있습니다.
관심 있는 물건이 있다면 진행 일정을 잘 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

*경매에서 낙찰받는 방법은 입찰 준비 → 입찰 진행 → 낙찰 후 절차의 과정으로 진행됩니다.

1. 경매 입찰 준비

✅ 경매 물건 검색 및 분석

• 법원 경매 정보 사이트(온비드, 대법원 경매 사이트 등)에서 물건 검색
• 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서 확인
• 권리 분석(근저당, 가압류, 임차인 보증금 반환 문제 등)
• 현장 방문하여 실물 상태 및 주변 시세 조사

✅ 입찰 가격 결정

• 감정가 및 유사 매물 시세 조사
• 최저입찰가 대비 적정 낙찰가 산정(일반적으로 감정가의 80~90% 수준)
• 경쟁이 많을 경우 낙찰가 상승 가능성 고려

2. 입찰 진행 방법

법원 경매는 기일입찰과 기간입찰로 나뉩니다.

🔹 기일입찰(일반적인 법원경매)

• 지정된 **입찰일(기일)**에 직접 법원을 방문하여 입찰
• 입찰표 작성(입찰 금액 기입) 후 제출
• 보증금(입찰가의 10%) 납부
• 당일 또는 익일 법원에서 최고가 입찰자 발표

🔹 기간입찰(자유로운 입찰 가능)

• 일정 기간(보통 7~14일) 동안 자유롭게 입찰 가능
• 입찰 기간 내 법원 또는 온라인(온비드)에서 참여 가능
• 보증금 납부 후 마감 시 최고가 입찰자가 낙찰

3. 낙찰 후 절차

✅ 낙찰자 결정 및 매각허가

• 입찰자가 여러 명이면 최고가를 제시한 사람이 낙찰
• 법원이 낙찰자의 적격 여부 심사 후 매각허가 결정
• 이의신청이 없으면 확정

✅ 잔금 납부 및 소유권 이전

• 법원이 정한 기한(보통 1~2개월) 내 잔금 완납
• 납부 후 소유권 이전 등기 진행

✅ 명도 절차(점유자 퇴거)

• 기존 거주자가 있으면 협의 후 자진 퇴거 유도
• 필요 시 명도소송 및 강제집행 진행

📌 경매 낙찰 성공 TIP

✔️ 시세조사 필수! - 시세보다 높은 가격으로 낙찰받지 않도록 주의
✔️ 권리 분석 정확히! - 임차인의 보증금 승계 여부 확인 필수
✔️ 입찰 전략 세우기! - 경쟁이 높은 물건은 무리한 입찰 자제
✔️ 명도 문제 대비! - 점유자가 쉽게 나갈지 사전 조사 필요

경매는 신중한 분석과 전략이 중요합니다!