아파트 매매 시 유의 할 점 취득 단계 ,보유 단계, 매도 단계,2024년 부동산 세법과 2025년 부동산 세법 변경 사항

 

아파트 단지 이미지

아파트 매매 시 유의 할 점 (세금 및 법적 사항)

 

 

1. 취득 단계 (구매 시)

취득세 납부

• 1주택: 1~3% (공시가격 1억 이하 1%, 1~3억 1.5%, 3억 초과 3%)
• 2주택 이상: 8~12% (조정지역일 경우 중과)
• 생애최초 주택 구매자는 취득세 감면 혜택 가능

재산세 확인

• 매년 6월, 9월 부과되며 공시가격 기준

양도소득세(매도 시 부담) 고려

• 1주택 장기보유(2년 이상) 시 비과세 요건 확인
• 2주택 이상 보유 시 양도소득세 중과세율 적용 가능성

주택담보대출 (LTV, DSR 규제 확인)

• 투기과열지구, 조정대상지역에 따라 대출한도 차이 발생

전세보증금 및 임차인 확인

• 기존 전세금이 있는 경우, 임차인의 대항력 및 우선변제권 체크

2. 보유 단계 (보유 중 세금)

재산세 및 종합부동산세 (종부세) 납부

• 재산세: 7월, 9월 (공시가격 기준 부과)
• 종부세: 공시가격 11억 초과 시 부과 (1주택자 11억, 다주택자 6억)

임대사업자 등록 여부 검토

• 장기임대 등록 시 세금 혜택 (양도세 감면, 재산세 감면) 가능

3. 매도 단계 (판매 시)

양도소득세 부담 체크

• 1주택(2년 이상 보유, 실거주 2년): 양도세 비과세 가능
• 다주택자: 양도세 중과세율 적용 가능 (20~30% 추가 과세)

중개수수료 (복비) 확인

• 거래가액에 따라 0.4~0.9% (지역 및 협의에 따라 차이 있음)

매매 후 잔금일 이전 세금 처리

• 매매 계약일과 잔금일 기준으로 보유세, 양도세 부담 확인

매수자의 대출 진행 일정 확인

• 잔금일에 대출 실행이 원활한지 체크

특약사항 작성 시 유의할 점

아파트 매매 시 특약사항을 명확하게 작성하면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

1. 세금 및 비용 관련 특약

• 취득세 및 재산세 부담 주체 명확화
• 잔금일 기준 재산세 분할 납부 여부 기재

2. 대출 및 계약금 반환 관련 특약

• 매수자 대출이 불가할 경우 계약금 반환 여부 명시
• 중도금 대출 승계 시 대출 조건 유지 여부 기재

3. 하자 및 시설 점검 관련 특약

• 기존 하자(누수, 곰팡이, 난방 불량 등) 발생 시 보수 의무 기재
• 옵션 (에어컨, 가전, 붙박이장 등) 인수 여부 명확화

4. 임대차 계약 관련 특약

• 기존 임차인이 있을 경우 보증금 반환 시기 및 의무 명확화
• 전세계약 승계 시 보증금 및 임대기간 확인

5. 위약금 및 계약해제 조건 명시

• 매매계약 해제 시 위약금 조건 및 귀책사유 정리
• 계약 이행 불가 시 계약금 반환 및 위약금 부담 규정

결론

세금 부담(취득세, 양도세, 재산세, 종부세) 사전 체크
대출 가능 여부 및 규제 확인
잔금일 기준 세금, 비용 정리 및 특약사항 명확화
임차인(전세·월세) 관련 사항 철저히 검토

 

 

부동산 거래는 법적·세무적 리스크가 크므로, 세무사·법무사 또는 부동산 전문가와 상담 후 진행하는 것이 안전합니다.

 

 

4.  2024년 부동산 세법과 2025년 부동산 세법 변경 사항

 

2024년 부동산 세법 

1. 부가가치세 과세 범위 확대

• 전자상거래 및 디지털 서비스에 대한 부가가치세 과세 범위가 확대되었습니다.

2. 환경친화적 자동차에 대한 개별소비세 감면 연장 및 조정

• 전기차 및 수소차 등 친환경 자동차에 대한 개별소비세 감면 혜택이 연장되었으며, 감면 규모가 일부 조정되었습니다.

3. 상속세 및 증여세 개정

• 가업상속공제 요건 완화 등 상속세 및 증여세 관련 규정이 개정되어, 중소기업의 원활한 승계를 지원합니다.

2025년 부동산 세법 변경 사항

1. 1세대 1주택자 장기보유특별공제 보유기간 산정 기준 변경

• 재건축·재개발주택 및 배우자 상속주택의 보유기간 산정 시, 납세자가 해당 특례 신청서를 제출해야 보유기간을 인정받을 수 있습니다.

2. 지방 저가주택 가액 요건 상향

• 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외되는 지방 저가주택의 가액 요건이 기존 공시가격 3억 원에서 4억 원으로 상향되었습니다.

3. 토지와 건물 일괄 취득·양도 시 가액 구분 기준 강화

• 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도할 때, 가액 구분이 불분명한 경우 안분계산 예외 적용이 강화되었습니다.

4. 양도소득세 중과 유예 연장 여부

• 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예가 2025년 5월 9일까지 연장되었으며, 추가 연장 여부는 추후 확인이 필요합니다.

5. 인구감소지역 주택 취득자에 대한 세제 혜택

• 인구감소지역 내 주택을 취득하는 경우 양도소득세 감면 등의 혜택이 제공되며, 적용 요건은 추후 시행령을 통해 확인해야 합니다.

참고: 세법은 지속적으로 개정되므로, 최신 정보를 확인하기 위해 국세청 등 공식 기관의 공지를 주기적으로 확인하시기 바랍니다.